부동산 양도소득세 2탄 계산흐름도 및 세율

부동산 양도소득세 2탄 계산흐름도 및 세율

 

전편에서 부동산 양도소득세가 무엇인지에 대하여 알아보았다.

2023.01.19 - [개인사업자의 세금이야기] - 부동산 양도소득세 1탄 개요 및 대상

부동산 양도소득세 1탄 개요 및 대상

그럼 양도소득세를 계산하는 방법과 그에 따른 필요경비 및 세율에 대하여 알아보자.

먼저 양도소득세의 계산흐름의 순서는 아래의 표와 같다.

 - 양도차익 = 실양도가액 - 실취득가액 - 기타 필요경비

 1. 실양도가액 : 부동산의 양도 시에 실 거래가액이다. 즉, 부동산을 판매하여 이익을 낸 금액을 말한다.

 2. 실취득가액 : 부동산의 취득 시에 실 거래가액이다. 즉, 부동산을 구입 시에 들어간 금액을 말한다.

 3. 기타 필요경비 : 자본적 지출(부동산의 가치를 현실적으로 증가시키는 지출)인 설비비 및 개량비 등

   - 시스템에어컨 설치, 보일러 설치 등

   - 부동산의 가치를 올리는 부분이기는 하나, 단순 외형을 변경하여 가치를 올리는 부분은 필요경비로 인정을 받을 수 없다. 예컨대, 장판을 좀 더 예쁜 걸로 교체, 조명을 화려한 것으로 교체등은 부동산의 가치를 올리기는 하나, 부동산 본래의 용도로 사용하는 부분에서 꼭 필요한 부분이 아니기에 인정받을 수 없다.

 - 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별세액공제

장기보유특별세액공제는 2021년부터 좀 더 세분화되었다.(1세대 1주택)

만약 1개의 부동산을 10년 이상 보유하면서 거주까지 하고 있다면 공제율은 80%에 달한다.  그러나 10년이상 보유만 하고 거주하지 않았다면, 공제율은 40%로 적어진다. 즉 보유기간과 거주기간을 합쳐 장기보유특별공제를 받는 것이다.

 - 과세표준 = 양도소득금액 - (기본공제 + 감면대상소득금액)

 1. 기본공제 : 연간 1인당 250만원 공제

 2. 감면대상소득금액 : 미분양주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지, 장기임대주택등 요건을 충족할 경우 이에 해당하는 부분에 대한 소득의 일정액을 감면해 주는 금액을 말한다.

 - 산출세액 = 과세표준 X 양도소득세율

 양도소득세율은 보유기간 및 비사업용 여부에 따라 달라진다.

 1. 보유기간 1년 미만 : 50%

 2. 조정대상지역 내 주택 분양권 : 50%(단, 무주택 세대등은 제외)

 3. 보유기간 1년 이상 2년 미만(주택 및 조합원 입주권 1년 이상) : 40%

     비사업용 토지를 1년 이상 2년 미만 보유 시에는 40%와 비사업용토지세율을 적용하여 계산한 세액 중 큰 세액을 적용

 4. 보유기간 2년 이상(주택 및 조합원입주권 1년 이상) : 아래 표와 같이 적용한다.

 5. 비사업용토지 : 2년 이상 보유시에는 아래표와 같이 적용한다.

 - 납부세액 = 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

 1. 세액공제 : 전자세액공제, 외국납부세액공제

 2. 조세특례제한법상 감면세액

 

지금까지 부동산 양도소득세 계산흐름도와 세율에 대하여 알아보았다.

다음편에서는 부동산 양도소득세 신고를 위한 홈택스 화면 설명과 예제를 입력하며, 실질적으로 신고 방법을 알아보자.