주택임대소득 종합소득세 신고? 분리과세 신고? 어떤게 유리할까?

주택임대소득 종합소득세 신고? 분리과세 신고? 어떤게 유리할까?

 

 

주택임대사업을 하는 사업자는 종합소득세 신고와 분리과세 신고 중 어느 신고가 유리할까?

한때는 주택임대소득이 2,000만원 이하이면 비과세하였다. 하지만 2020년에 2,000만원 이하여도 과세하기로 세법이 바뀌었다. 다만, 이때 과세요건에 따라 주택보유수와 임대주택의 월세 및 보증금에 대해 달라진다.

주택임대소득 과세요건(부부합산)

 - 1주택보유 : 전년도 월세총액 및 보증금에 대한 간주임대료 수입은 비과세. 다만, 시가 9억원 초과 주택은 월세수입 과세

 - 2주택보유 : 전년도 월세총액은 과세. 보증금에 대한 간주임대료는 비과세

 - 3주택보유 이상 : 전년도 월세총액 및 보증금에 대한 간주임대료 모두 과세

분리과세를 선택할 수 있는 요건

 - 분리과세는 주택임대 수입금액이 2,000만원 이하인 경우에만 종합소득세 신고 또는 분리과세 신고를 선택할 수 있다.

   주택임대 수입금액이 2,000만원을 초과시에는 무조건 종합소득세로만 신고 할 수 있다.

 - 주택임대 수입금액은 전년도 월세총액 + 보증금에 대한 간주임대료이다.

 

분리과세 계산 방법

 - 과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%) - 기본공제(200만원) 

 - 지자체 및 세무서에 임대사업자로 등록 시 과세표준 = 수입금액 - 필요경비(60%) - 기본공제(400만원)

 - 세율은 단일세율로 14%

 - 분리과세 시 인적공제 및 기타 세액공제를 받을 수 없다.

 

무등록 임대주택사업 or 등록 임대주택사업 비교

 - 2주택 이상 보유로 월세와 보증금에 대한 간주임대료의 수입금액이 2,000만원인 경우 타 소득 없음.

 - 부양가족 본인 포함 3인.

종합소득세 신고와 분리과세 신고 비교

결론

 - 분리과세 신고 : 등록주택임대 > 미등록임대

 - 종합소득 신고 : 종합소득 > 등록주택임대

 단순비교이나 주택임대 소득이 2,000만원 이하이고, 기타 다른 소득이 없는 경우에도 종합소득세 신고가 유리하다는 걸 알수 있다. 다만, 기타 다른소득(근로소득, 사업소득 등)이 같이 발생시에는 과세구간이 15%이내이면 종합소득신고를 과세구간이 24%이상일 경우 분리과세가 유리할 것이라는 것을 유추할 수 있다.